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搞懂旧改流程,没有名额也能买房!

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搞懂旧改流程,没有名额也能买房。

很多朋友不清楚关于旧改的整个流程,这里就为大家解析。

在深圳一个完整的旧改流程,需要包括六个阶段,意愿征集,计划立项,专项规划,搬迁补偿,确定实施主体,土地出让正式实施。


首选先说第一阶段,意愿征集,开发商要旧改一个项目前天就会去村里开展民意调查,与小产权房业主签署更新改造意愿委托书,并完成现状测绘查丈,这个阶段,市场上就会传出旧改拆迁的风声,这时离拆迁还比较久,项目不确定性很高,房屋买卖的价格较低,开发商在解决能不能拆,做好前期工作并满足相应条件后,就到了第二个阶段。


计划立项,开发商会向区更新局,审请将项目纳入城市更新计划,过了城市更新计划这个门槛,更新项目才算正式立项成功,在项目列入计划过程中会有两次公示,一次公告,分别为更新意愿公示,计划草案公示和计划公告,内容主要包括更新意愿,更新范围,现状权属,现状建筑图纸和计划信息等。更新项目计划是一个关键节点,此时项目就算有主了,改造方向等内容也会确定下来,此时列入计划项目中的房屋价格也会有较大的提升,但列入更新计划,只是更新项目入门的标志,计划立项通过后,进去土地建筑物的信息核查阶段,并对一些出现历史问题的土地进行处理,开始编制城市更新单元专项规划,提交给政府相关部门审批,这就到了第三个阶段,我们通常说的出专规。


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区更新局在对规划方案审查或报区政府审议后,会在区政府官网进行规划草案公示,这是在整个项目过程中第一次公开更新单元的规划信息,包括地块划分,用地功能,规划容积,各类型建筑,建筑量及总平面示意图等内容,项目规划审批通过后区更新局会在区政府官网进行规划公告,公告正对公示的信息量要少,标志着项目规划阶段结束。


专规通过后就会进入到第四和第五个阶段,拆迁和实施主体确认环节,实施主体是一个项目后期推进的关键,需要实施项目原有业主拆迁安置,原有建筑物的拆除,用地报批报建和实施建设,及项目建成后的回迁销售等工作,一般来说,国企大型房地产公司作为实施主体的项目,更加靠谱。这个阶段和开发商签拆迁补偿协议也在进行了,城市更新的拆迁补偿实际操作中,会从项目最开始就一直在进行,尤其是涉及村集体的项目,在项目前期与村里接触时,就已经开始了拆迁补偿的谈判,只有达到双方都同意后的条件,才会有后续的进展。拆迁补偿这项工作对于城市更新项目来说至关重要,涉及复杂耗时最长。


对于被拆迁的权利主体,需要注意以下内容,被拆迁权利主体的身份已经建筑面积的确认,有产权证的以产权证书为准,无产权证的以测绘报告以及产权申报文件为准,在正式的拆迁补偿协议签订时,房屋基本不在进行买卖,尤其是当拆迁补偿协议备案后,就无法在进行更改,而且此时房屋的价格也到了一个较高的水平,在拆迁补偿之后,实施主体就会进行清租,搬迁,拆除等工作,开发商会给一定数额的过渡期资金,作为房租,业主此时就需要拿着拆迁补偿协议,坐等开发商建好房子选回迁房就好了。

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